Actuellement, de plus en plus de propriétaires font recours au démembrement de propriété pour réduire les coûts fiscaux. Mais certains font appel à cette pratique pour des raisons variées. La plus courante, c’est pour une succession ou une donation familiale. Il s’agit en fait d’un acte juridique visant à diviser une pleine propriété : la-nue propriété et l’usufruit.
Principe du démembrement de propriété
Quand un propriétaire passe au démembrement d’un bien, il modifie les composants des droits de propriété liés à ce dernier. Il s’agit notamment de l’usus, le fructus, et l’abusus. Celui qui utilise (usus) le bien ou le met à disposition d’un locataire pour en percevoir des bénéfices (fructus) est l’usufruitier. Mais celui qui dispose du bien (abusus), c’est le nu-propriétaire. Ni l’un ni l'autre ne peut procéder seul à la vente du bien.
Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère tous les droits sur le bien. Autrement dit, le démembrement prend fin. Dans le cas inverse, c’est-à-dire que si c’est le nu-propriétaire qui décède, ses droits sont transmis à ses héritiers, toujours dans la valeur d’une nue propriété.
À noter que le démembrement de propriété ne s’applique pas uniquement sur un bien immobilier. Il peut aussi être pratiqué sur un compte tiers, bien que ce soit plus rare. Sinon, il faut également retenir que le démembrement peut se faire par donation ou par cession. L’achat nue propriété ou usufruit est donc envisageable. Pour plus d’informations à ce sujet, cliquez ici.
Quand est-ce qu’on procède au démembrement de propriété ?
Les propriétaires choisissent le système de démembrement pour bénéficier d’avantages fiscaux, notamment, par rapport à l’IFI (impôt sur la fortune immobilier). En fait, quand ils choisissent de donner le droit d'usufruit, ils ne sont plus imposés sur la valeur du bien. C’est donc un moyen, d’un côté de donner droit à l'usage à un proche, et d’un autre de réduire la somme à déclarer dans le cadre de l’IFI sans pour autant céder complètement le bien.
Le démembrement de propriété est aussi très sollicité dans le cadre des successions. En effet, quand un propriétaire donne le titre de nu-propriétaire à un de ces enfants, il réduit les frais de succession puisqu’ils sont calculés uniquement sur la nue-propriété ou sur le prix de bien. D’autre part, l’enfant nu-propriétaire ne paye plus de droits de succession au décès du donateur usufruitier.
Les propriétaires souhaitant conserver l’usufruit d’un bien peuvent aussi recourir au démembrement, comme avec une vente en viager. C’est-à-dire qu’il peut utiliser le bien jusqu’à son décès, mais il vend la nue-propriété. L’achat nue propriété est aussi très courant dans le cadre d’un investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).
Comment démembrer une propriété ?
Bien que le démembrement d’une propriété soit souvent une affaire de donation ou de succession, il reste un acte juridique notarié. Autrement dit, les deux parties, soit l’usufruitier et le nu-propriétaire, doivent respecter un certain cadre. Dans cette optique, ils doivent signer un contrat chez le notaire pour ce qui est des modalités de sortie.
Comme précaution, il faut veiller à ce que le bien ne soit pas soumis aux droits de succession sur sa valeur totale. Pour cela, l’acte notarié de la nue propriété doit être transmis dès que possible (3 mois avant décès au minimum). D’autre part, l’usufruitier doit pouvoir tirer avantage de la donation afin d’éviter tous soupçons vis-à-vis de l’administration fiscale.
Une fois que le bien est démembré, il n’est plus possible de revenir en arrière. Ainsi, chaque partie doit respecter ses obligations et ses droits. Par exemple, le paiement de la taxe foncière et la taxe d’habitation ainsi que les réparations d'entretien pour l'usufruitier et la prise en charge des gros travaux pour le nu-propriétaire.